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高層集合住孛建物生產履歷管理模式之研究研 究 生：王毓文 指導教授：曾仁杰博士 國立交通大學土木工程學系（研究所）碩士班九十八年四動四 A黃懷萱4960T047簡報大綱n 簡介n 研究方法n 研究設計n 問卷設計n 統計分析技術n 心得簡介 建築物生產履歷目前在國內尚屬新課題，本研究以高層集合住孛為例， 調查消費者對於各項品質需求之重視程度 ，此研究採用實證研究方式，所得資料經描述性統計、獨立樣本 t 檢定、單因子變異數分析等統計方法，調查消費者對於房屋品質需求重視程度探討其影響因子，以作為日後推動制度之參考依據。研究方法n 一、定義問題及影響因子建立 n 二、建立分析流程 n 三、分析評估與決策 研究設計問卷設計問卷主要分成三個部份，分別為基本資料、品質確認需求與資訊需求價值。統計分析技術 一、 描述性統計分析方法 ，分析樣本個人特質，以樣本數、次數分配、百分比等統計方法來描述有效樣本之基本資料，如性別、年齡、教育程度、職業與購屋情形等，以了解樣本結構，做為進一步分析的基礎。同時也計算各變項的平均數、標準差，以了解樣本的分布情形。統計分析技術二、 信度 是指對同一群相似母體重複進行調查或測驗，其所得結果互相一致之程度，也就是量表之一致性或穩定性。所謂一致性是指各種量表中各項目間的一致程度；而穩定性則指前後不同時間內，對相同一組樣本重複測量所得結果之關係程度。任何測量的觀測值包括實際值與誤差值兩部份，而信度越高表示其誤差值越低，如此則所得之觀測值就不會因形式或時間的改變而變動，故有其相當的穩定性。統計分析技術三、 變異數分析 目的在於了解不同個人特質 (性別、年齡、教育程度、職業及購屋情形 )之受訪者，對房屋各項品質需求與各項資訊願付價值之顯著性存在與否，因此本研究使用變異數分析 (ANOVA)檢測不同的個人特質變項、品質需求與願付價值等變項是否有差異。正式問卷信度分析個人樣本描述性統計 品質確認需求之描述性統計分析品質確認需求之描述性統計分析不同個人特質對品質確認需求之差異性分析n 本節主要目的在於探討受訪者不同之個人特質對於品質確認需求的差異情形。經文獻的參考及研究、統計上的需要，將個人特質分為：性別、年齡、教育程度、職業及購屋情形等，由受訪者勾選問卷後所顯現之不同個人特質，探討其對於品質需求之認知差異情形。不同性別受訪者對品質需求之差異性分析 (單因子變異係數分析 )n 假設：H0：性別對於房屋品質需求無差異性存在。H1：性別對於房屋品質需求有差異性存在。不同性別受訪者對品質需求之差異性分析 (單因子變異係數分析 ) 小結n 差異性分析中，因年齡、教育程度、職業與是否完成交屋等情形的不同，對品質需求各異；在品質需求的差異性分析中，防水性能、防火規劃與結構安全等需求其重視程度不會因會性別及購屋計畫之有無，而有所不同心得n 數量方法上課教材之分析工具以及報告之整理與寫法有限，藉由這次數量方法期末報告製作，更能增加ＳＰＳＳ分析工具之實際運用瞭解以及書面報告之呈現方式。
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售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于先销售后承租、同时给予一定比例租金回报 ，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦 解套的漫漫征途，如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。一、关于售后返租，您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付特征返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感优势分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式 长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目模式 短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期 1-3 年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；因返租而产生相应的法律风险适用性统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售2、售后返租操作方式A、招商→经营→销售→返租 B、招商→销售→返租→经营定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同优势该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小劣势 情况无法预测，价格较高定义用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同优势是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定, 如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度, 便于后期的统一运营劣势 视招商情况而定，有一定的风险C、销售→返租→招商→经营 D、销售→返租→放任定义该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作管理型商铺优势该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营劣势 对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性定义开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直
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第 1 页 /共 3 页****·****营销策略建议营销部 营销分管领导总裁审批公司领导： ****营销方案第 2 页 /共 3 页根据 2018 年 6 月 13 日关于“****营销方案”的会议决定，同时根据集团总经办要求，营销部将酒店营销方案作如下修整及汇总，详情如下：一、 销售策略建议****房源以精装房形式出售，采用购买产权固定回报返租销售，业主与酒店管理公司签订《委托协议》 ，实行统一经营、统一管理：（一） 、返租年限按 10 年返租期限设置， 《商品房买卖合同》交房时间为：2019 年 12 月 31 日，返租起止时间为：2020 年 1 月 1 日—2029 年 12 月 31 日，不动产登记办理时间：2020 年 3 月 31 日前达到产权办理条件。前两年收益从总房款中扣除，即 2020 年 1 月 1 日-2021 年 12 月 31 日收益从总房款中扣除，扣除后的总房款为《商品房买卖合同》价格，后面 8年租金计算基数按照《商品房买卖合同》价格计算。 （此抵扣为真实抵扣）（二） 、投资回报率第 1 年—第 2 年：按照销售价格折后总价 6%计算每年租金，二年共计 12%，直接抵扣；第 3 年：按照《商品房买卖合同》总价 6%计算年租金，一年共计 6%；第 4 年—第 7 年：按照《商品房买卖合同》总价 8%计算每年租金，四年共计 32%；第 8 年—第 10 年：按照《商品房买卖合同》总价 10%计算每年租金，三年共计 30%； ****营销方案第 3 页 /共 3 页（三） 、租金支付支付方式： 以《商品房买卖合同》业主本人银行卡账户转账方式支付。如有多个名字，需签署承诺书。支付时间：每个自然季度完后次月 15 日前支付前季度租金，即：4 月 15 日、7 月 15 日、10 月 15 日、1 月 15 日。（四） 、折扣方式开盘当日定购 0.99 折，定购后 7 日内按时网签 0.98 折，一次性付款 0.95 折，按揭付款 0.99 折，开盘折扣、按时签约折扣可作累加计算，付款折扣二选其一。（五） 、销售模式因贵阳市场特殊性，建议继续采用总渠+团购费模式，团购费设置一档：3 万元抵扣 10 万元的优惠模式，3 万元由总渠收取，不计入房价。（六） 、签约礼品继续沿用前期保温套杯作为业主签约礼品，价值 100 元/套。二、 价格策略2018 年 6 月 26 日
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第 1 页 共 10 页商铺委托经营合同编号： 甲方（委托方）： （下称甲方） 身份证号码： 联系地址： 电话： 乙方（受托方）：********* （下称乙方） 法定代表人：****营业执照号：*******地址： *****电话： ********根据《中华人民共和国合同法》 、 《民法通则》及其它相关法律法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、互惠互利的原则，就甲方将商铺委托乙方经营管理事宜，经双方充分协商，达成如下协议：第一条 委托事项一、甲方全权委托乙方经营管理****白晶谷 42 组团（****）商业综合体 B 层 号商铺（下称该商铺） ，建筑面积 平方米（具体以产权证上登记的面积为准） 。同时，在本合同约定的相关期限内，甲方同意乙方全权自主经营，也同意乙方以甲方或乙方名义对外招商、出租。二、甲方将该商铺委托给乙方统一经营，由于乙方前期需投入大量成本对包括该商铺在内的商场整体商业统一规划设计、统一装修、统一招商、统一推广、统一管理、统一运营（以下简称“六统一管理” ） ，相应地，除本合同第三条第二款需支付给甲方的经营收益外，乙方享有该商铺招商及经营的全部收益。第 2 页 共 10 页三、甲方同意将该商铺的经营管理和使用权给予乙方，并由乙方自行选择物业管理公司对该商铺进行物业管理。四、甲方同意将该商铺的全部广告（包括但不限于商铺内部及楼栋屋面、外墙面）的经营管理权利及收益给予乙方，由乙方负责该商铺、商场广告的制作并享有该商铺、商场广告的全部收益。第二条 委托期限1、委托期限为：壹拾年，即从 2018 年 5 月 23 日起至 2028 年 5 月 22 日止。委托期满，除本合同另有约定外，甲乙双方另行协商续签事宜。2、由于乙方前期需投入大量成本，包括本商铺在内的商场将进行“六统一管理” ，所以在本条所述的委托期限及本合同约定的其它期限内，甲方对乙方的委托经营管理均为不可撤销，乙方对本合同项下商铺的经营管理在前述期限内均为合法有效。第三条 委托方式及经营收益一、委托方式：1、甲方同意并自愿在本合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项全权委托乙方管理，且同意乙方以自己名义从事该商铺经营管理的一切活动。2、乙方自行确定、调整该商铺经营管理模式，在保证甲方既定收益的前提下，独立处理一切与该商铺管理有关的内外事务。3、乙方将该商铺作为商业用房使用或由乙方根据商业经营需要使用。二、经营收益：1、由于乙方前期需投入大量成本对****整体商业进行“六统一管理” ，以达到物业利益最大化，而甲方为最终受益者。因此，甲方自愿在商铺委托期限内，第 1—3 年（即 2018 年 5 月 23 日起至 2021 年 5 月 22 日止）将该商铺使用权委托给乙方无偿使用和经营管理，作为对乙方的“六统一管理”的投入补偿。2、第 4-7 年，即 2021 年 5 月 23 日起至 2025 年 5 月 22 日第 3 页 共
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万科 ·金色城品示范区开放活动公关策划案2008.08∣架构? 活动简介? 活动调性? 氛围亮点? 精致行程? 细节体现活 动 简 介活动背景 万科 ·金色城品是万科在青岛市区的第一个臻品力作，传承一贯万科的高品质追求，打造属于城市精英的青岛新都心品质社区；本活动围绕万科 ·金色城品项目示范区开放 ,以 对外宣传项目 为导向，以 挖掘意向客户 为目的，以后期成功开盘为主旨， 真实体验金色城品为城市精英量身定制的 新都新生活模式 ，拉开项目示范区盛大开放展现新时尚生活蓝图 的帷幕 …… 活动主题 本次项目示范区盛大开放，目的是 让意向客户了解金色城品项目打造的 高品质时尚社区生活方式 ， 真切感受项目 “五大合力推动青岛新都心时尚人居 ”的购买优势，故我司归纳 出以下 项目示范区开放活动的主题 ——“品质生活蓝图 回归风尚都心 ”—— 万科 ·金色城品示范区盛大开放? 活动时间 ： 2008.9.19 09： 00—— 11： 30? 活动地点 ：万科 ·金色城品项目示范区? 活动人员 ：万科金色城品项目领导、特邀嘉宾、签约意向客户、万 客会会员、潜在意向客户、媒体? 活动形式 ：利用场内外双舞台形式与精致的行程筹划打造热烈的现场氛围与完美的项目体验活动概要 活 动 调 性 本次活动将 结合万科 ·金色城品 打造 充满生机与活力的城市精致生活社区 的 项目定位， 通过对项目示范区 场外场内的氛围包装与精致行程筹划 ， 迎合富有 年轻活力 、认知 时尚前卫、小资生活情调 的 项目客户群欣赏品位，打造一幕 动感活力、风尚流行 的示范区盛大开放活动氛围，吸引意向客户 与项目进行 零距离 的理念沟通，达到宣传、销售目的；具体活动思路如下：活动调性 活动思路 场外场内氛围布置 场外整场活动开场场内场内节目设置节点抽奖互动沟通场外场外节目安排场内活动节目互动本次活动采用场内场外 双舞台 的形式，按照 时间空间的变化与 抽奖互动的节点 在室内外 交叉进行 活动行程安排；万科金色城品示范区盛大开放氛 围 亮 点 本次活动氛围亮点将以项目示范区的外围与售楼处内部的装饰布置为重点，以体现 项目时尚流行品质 、迎合项目 客户群的艺术品位 ，凝聚意向客户与项目理念 零距离融合 的激情，加深客户对项目的深刻印象，达到示范区盛大开放的目的，为后期成功开盘做好铺垫！具体氛围亮点体现在：场外活动信息展示、场外迎宾签到安排、场外舞美设计场内项目形象展示、场内舞美设计；氛围亮点 氛围亮点 ?万科·金色城品示范区盛大开放活动布置平面图氛围亮点 u 场外活动信息展示炫丽道旗： 为传达金色城品示范区开放信息，在项目周边的 南昌路 、萍乡路 等路段两边插满项目形象道旗，昭示盛大开放信息；亮丽空飘： 为项目示范区盛大开放造势，在项目的示范区的四周布置若干迎风摇曳的空飘气球，展示项目品牌气势；氛围亮点 u 场外迎宾签到安排迎宾导示牌： 在项目示范区的停车区域等处安排引导来宾进入示范区的指示牌，如停车导示等；大气凯旋门： 在通往示范区的通道安置大气恢弘的金色凯旋门，彰显万科品牌气势，凸显客户群风尚国际品位；氛围亮点 u 场外迎宾签到安排五米风尚大旗： 在穿过凯旋门后的通道两边各放置 五米 高的迎宾形象大旗，旗帜飞扬、主题鲜明，展现万科尊崇的客户荣耀；银白色迎宾大道： 从放置在示范区的凯旋门开始铺设一条银白色的迎宾大道，延伸到项目售楼处的门口，给予现场一种 奥斯卡星光大道的氛围，彰显小资情调客户群的时尚魅力；氛围亮点 u 场外迎宾签到安排时尚手模签到： 在项目售楼中心的门口一侧安排时尚流行
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万科 《 青年置业计划 》07’年度推广思路深化方案PART 1 《 青年置业计划 》 概 述PART 2 《 青年置业计划 》 思路缘起PART 3 《 青年置业计划 》 营销策略PART 4 《 青年置业计划 》 应用标准PART 5 《 青年置业计划 》 执行策略? PART 1《 青年置业计划 》 概述《 青年置业计划 》 概述：? 计划围绕 “青年人群 ”，深入分析上海年轻人的生活现状及价值观，量身提供相匹配的产品形态，实现青年人群轻松置业的可能。? 此举也是万科 “关注青年人群，关注社会未来 ”率先之举；体现万科企业公民的高度社会责任感，积极响应国家 70、 90政策。? 本案为上海万科针对青年人群，专属打造的一套居住解决方案 ”；? PART 2 《 青年置业计划 》 思路缘起思路缘起 －营销关系－精装修产品线 青春活力社区 创新户型设计年轻人真正轻松实现置业梦想《 青年置业计划 》产品线品牌思路缘起 －营销关系－树立品牌形象实践企业公民上海青年群体置业需求以及现状分析3大项目联动依循 6大原则打造8大生活系统真正实现产品附加值最大化供需链条? PART 3 《 青年置业计划 》 营销策略社会新锐? 青年之家（新上海人）? 青年之家（老上海人）按家庭生命周期可分为三种? 单身备婚族? 准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩? 准备有小孩或准父母 ,青年之家营销策略 －人群锁定－§ 目前阶段的青年之家（新上海人）绝大多数是属于改革开放后到上海来打拼的第一代移民，他们出于各种原因背井离乡来到了上海，年轻，大多数处于努力奋斗阶段§ 青年之家（新上海人）由于生存压力比较大，对于工作之后的放松和释放压力非常渴望，他们渴求独享心灵的宁静，他们对房子的期望更多的是 “释放工作压力的空间 ”§ 青年之家（新上海人）普遍受教育程度比较高，但是事业普遍还处在起步和逐渐发展阶段，所以收入还处在中等水平§ 良好的教育背景给予了青年之家（新上海人）对未来收入增长的信心，他们对未来预期乐观§ 除了刚性需求（结婚）外，内心渴望拥有自己的房子是青年之家（新上海人）购房的主要驱动§ 另一方面，青年之家（新上海人）购房的驱动之一就是不想再租房，青年之家（新上海人）觉得租房一方面需要付租金，另一方面需要频繁搬家人群锁定 －社会新锐－青年之家（新上海人）§ 目前经济能力的限制和异乡打拼的背景使得青年之家（新上海人）购买的房价并不高，多数在 80万以下§ 青年之家（新上海人）购房面积多数在70-100平方米，可以承受的单价在中等偏水平（ 6000-9000元 /平方米）§ 青年之家（新上海人）购房时总的来说考虑出发点是便利，土地属性方面要求距离工作单位近一些，配套设施方面对给生活带来便利的配套大型超市或购物中心很看重§ 青年之家（新上海人）在小区环境方面对安全设施比较关注§ 另一方面，青年之家（新上海人）本身素质较高，对邻居的素质非常关注，希望能和高素质、有修养的人做邻居§ 青年之家（新上海人）对小区和房屋能够体现身份和实力这方面没有需求§ 青年之家（新上海人）成长在外地，对地段并不是很看重，在地段的选择方面明显表现出对老上海人有着土地情结的市中心城区（比如卢湾、静安、徐汇等）并不热衷，青年之家（新上海人）更多的是偏好闵行、张江、七宝 -龙柏等市郊区域§ 青年之家（新上海人）在房屋物理属性方面看重的是良好的采光和通风以及好的户型结构人群锁定 －社会新锐－青年之家（新上海人）§ 相比于艰苦奋斗的青年之家（新上海人），青年之家（老上海人）具有许多与生俱来的优势。他们不需要为立足发愁，他们在这里长大，他们熟悉这里
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万科新里程阶段性营销工作汇报（企划工作）2005/10/21第三部分企划准备（ 1）项目形象定位成果项目企划总精神“和而卓越，都市生活典范 ”以城市配套资源的和谐整合为基础，创造卓越的都市生活典范项目 LOGO（ 2）导示系统（ 2-1）户外导 示 系统户外导示系统迎宾区整体导示平面布局示意图户外导示系统杨高南路沿路灯杆道旗户外导示系统杨高南路 /高清路口南侧广告牌户外导示系统高清路 /盛苑路沿路灯杆道旗户外导示系统杨高南路 /高清路路口北侧方向指示碑设计方案高清路路口北侧指示碑材质和工艺高度： 2米；宽度 3.5米结构：钢结构；立面：仿建筑立面LOGO?： 金属包边哑克力发光立体字户外导示系统高清路北侧和盛苑路两侧围板布局户外导示系统高清路北侧和盛苑路两侧围板设计户外导示系统高清路北侧围板方案 1户外导示系统高清路北侧围板方案 2户外导示系统高清路北侧围板方案 3户外导示系统盛苑路西侧围板方案户外导示系统盛苑路北侧围板方案户外导示系统盛苑路东侧围板方案和社区体育公园设计理念说明牌说明牌牌材质和工艺高度： 1.6米；宽度 ?0?.?8米结构：不锈钢表面烤漆；内容 ?：丝网印刷户外导示系统高清路 /盛苑路路口指示牌（可移动）设计方案高清路 /盛苑路路口停车指示牌材质和工艺高度： 3米；宽度 1米结构：钢结构可搬动；立面：塑铝板内容 ?：加厚雪富板立体雕刻字户外导示系统接待中心入口精神堡垒设计方案接待中心入口精神堡垒材质和工艺高度： 12米；宽度 1.5米结构：钢结构；立面：仿建筑立面LOGO?： 金属包边哑克力发光立体字（ 2-2）室内导示系统室内导示系统接待中心一层平面导示布局示意图室内导示系统接待中心二层平面导示布局示意图室内导示系统接待中心一层 /LOGO墙室内导示系统接待中心一层 /入口处多方向指示牌室内导示系统接待中心一层 /盥洗室标志牌室内导示系统接待中心 /全部方向指示牌一览室内导示系统接待中心 /全部功能标志牌一览室内导示系统接待中心二层 /楼梯口多方向指示牌室内导示系统接待中心二层 /西侧走廊尽头方向指示牌室内导示系统规格和工艺说明（ 1）接待中心内所有室内方向导示牌工艺：均采用 2MM拉丝不锈钢，表面内容蚀刻并黑色烤漆规格：均采用 2000MM（ 高度 ） *300MM（ 宽度）安装：自顶部向下安装（ 2）接待中心内所有室内功能空间标志牌工艺：均采用 2MM拉丝不锈钢，表面内容蚀刻并黑色烤漆规格：均采用 500MM（ 长度 ） *100MM（ 宽度）安装：沿角部位置安装（ 3）道具准备（ 3-1）楼书规划楼书规划封面 /封底楼书规划色彩基调楼书规划内页平面构成楼书规划无主题图片风格楼书规划图文配比楼书规划主题画面风格封面（案名 LOGO） 2P扉页（目录 1P）第一部分 ??案名总精诠释（ 4P）城市在下，生活在上 ?第二部分生活配套（ 20P）1、 ??1、 概况（主标）（ 4P）2、商业配套（ 4P）3、 ?运动配套（ 4P）4、 ?教育配套（ 4P）5、 ?艺术配套（ 4P）第三部分地段交通（ 8P）1、 ??地理位置（ 4P）2、 ??出行交通（ 4P）第四部分 ??规划园林（ 6P）全区鸟瞰（总平图）景观效果图（手绘图）特色景观手稿等第七部分 ?建材设备项目经济指标第五部分 ??建筑产品（ 5P）立面效果图建筑细部效果图（阳台或电梯间顶部等）所用面砖特写等第六部分 ??物业安保（ 5P）1、 物业服务（ 2P）2、安保系统（ 3P）楼书规划楼书文案结构楼书材质和工艺容量： 56页；规格： 280MM*280MM纸张：封面 300克艺术纸 /内页 200克双胶纸印刷 ?：四色彩印 ??装订：无线胶装
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万科燕南园 06年企划工作总结www.fdcsky.cn? 目 ? ：一、 ??? 划 ? 行情况1、 推广主 ? 及 ? 体策略2、 媒体 ? 布情况3、 ?? 活 ??? 情况4、 ? 目 ??? 用使用 ? 度二、 ?? 推广效果 ? 估分析1 、广告投放效果分析2 、 ?? 活 ??? 效果分析3、 ?? 包装和 ? 料制作管理控制 ???? 和分析www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用项目案名：万科燕南园别墅标准 LOGO：项目定位语：城南 万科 别墅生活 / 城南居所 别墅生活项目企划定位：别墅生活 第一局所 / 似曾相识燕归来推广主概念：品质生活 / www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-02-25 ︱ 上海楼市06-03-25 ︱ 上海楼市www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-04-25 ︱ 上海楼市06-04-27 ︱ 新民晚报06-04-20 ︱ 新民晚报www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-05-10 ︱ 上海楼市06-05-18 ︱ 新闻晨报06-05-18 ︱ 租售情报www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-06-08 ︱ 租售情报06-06-25 ︱ 上海楼市www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-07-08 ︱ 租售情报06-07-10 ︱ 上海楼市www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-07-19 ︱ 新闻晨报06-07-25 ︱ 上海楼市www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-08-25 ︱ 上海楼市06-08-10 ︱ 上海楼市www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-09-10 ︱ 上海楼市06-09-08 ︱ 租售情报www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用 06-09-18 ︱ 租售情报06-09-28 ︱ 租售情报www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-10-10 ︱ 上海楼市06-10-13 ︱ 上海楼市www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用06-10-26 ︱ 东方早报06-10-28 ︱ 租售情报www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析营销计划执行情况营销活动营销费用?05-13“品 ? 生活 ”万科燕南园 &博洛尼家居体 ? 之旅? 活动目的：以品牌联合的方式，吸引新客户，塑造燕南园高品质的项目形象气质。? 内容：万科燕南园联合知名家居品牌博洛尼开展的一次体验活动。活动安排是先在燕南园现场参观，随后去博洛尼展厅参观，其间安排两方产品介绍，辅以联合促销优惠政策。? 时间： 5月 13日 13： 30—— 15： 30 ? 地点：燕南园销售中心、博洛尼展厅? 参与对象：燕南园成交客户及意向客户、万科老业主共 34组。? 活动费用： 3.35万元www.fdcsky.cn推广主题及策略媒体发布营销推广效果分析
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四季花城 2期2007推广 ?划目?市?人群 ?品整合不 ? 全局者 不足 ? 一域2007上海：城市 ? 生活更美好浦 ? (高 ?)?浦 虹口?北 普陀黄浦 ?湾 静安?宁 徐?青浦 松江?行南? 奉? 金山宝山 嘉定以价格 突 ?? 点版? 持 ?升温(? 家嘴 ) (上南三林 )金 ? [1]? 江 [1]?? [3]莘庄 [1]九亭 [2]松江新城 [1]上 大 [1]西城区 [4]高境淞 南 [1]大 ? [1]共康泗 塘 [2]? 店 [1]南翔 [1]丰庄 [1]数据来源：租售情 ?网搜索 ? 果 ： 70-90㎡ ， 6000-8000元 /㎡，共 ? 索到 21条信息浦 ? [2] ? 行 [4] 松 江 [3] 宝 山 [10] 嘉定 [2]西城区的 ? 状就像 6年前的莘庄，5年前的七宝， 3年前的三林? 里感 ? 有点 ? ，但地 ? 已 ? 开通，两条 ? 道 ? 路在建， 宝山新城的核心城区 —— 西城区 2007年底将基本形成? 里配套不 ? 成熟，但北上海商 ? 广 ? 开 ? 之后，易初? 花、 ? 宁 ? 器等大 ?? 已相 ? 入 ?? 里看似落相，但在售楼 ? 众多，生活配套在建，不用很 久，定会 ?? 起来万科、 ? 德置地、康 ? 、上投、保集、三林万 ? 等品牌楼 ? ，价格也不算高 ……楼 ? 四季花城 康 ? 水都 福地苑 保集 ·欧郡 柏 ?? 庭 ? 景翠庭 ? 方 ? 都? 模 50万平米 60万平米 5200? 中型社区 小型社区 5.5万 平米 8万 平 米配套 一期商 ? 配 套 /北 上海商 ? 广 ? ,? 泰小 学 ,? 行 中学 , ? 行中 心 医院易初 ? 花 ，北 上海商 ? 广 ?， ? 行 中心 幼儿园 ， ? 光 中学除社区 商 ? 周 ? 无大型 商 ? ? 施生活配 套 极 ? 缺乏易初 ? 花 ，北 上海商 ? 广 ?， ? 行 中心 幼儿园 ， 天馨 小学周 ? 配 套 ? 不 成 熟 ,主 要依 ? ? 行的生 活 ? 施周 ? 配 套 ? 不 成熟 ,自建8000平 方 米商 ?交通 1号 ? 3号 ? 、 705、719、 淞泰 ?1号 ? ， 705， 彭江 ?彭 ?? ， 彭石 ?， 距 1!@#3号 ? 都 有一定 距 离。彭 ?? ， 彭石 ? ， 距 1!@#3号 ? 都有距 离 。1号 ? ， 705，701， 861宝山 1? ,彭 江 ? , 彭石 ? ,1号 ? 友? 西 路 站未来 1!@#3号 ?? 品 精装小 高 ? ， ? 墅 小高 ? （ 毛 坯 ） 小高 ? （ 毛 坯 ） 多 ? （ 毛 坯） 高 ? （ 毛 坯） 高 ? （ 毛 坯） 多 ? /小高 ?品牌 万科 ? 方康 ? 中 ? 两 湾 城 保集 ? 德置地 民通置 ? 置沪地 ?物 ? 万科物 ? 新独院 中 ? 物 ? 保集 ? 湖物 ? 未定 未定均价 7500（ 55-77万元） 6400-7100（ 65-75万）6000（ 35-62万） 6000（ 54-85万 ） 7500（ 65-75万 ） 6000(45-55万元)6500宝山西城 区 www? .fd争 cs尤 ky.? cn 激 中 烈 国地 ? 商域网离地 ? 共富新村最近，独厚的出行位置柏 ?? 庭离北上海商 ? 广 ? 最近， 07年开通后步行去地 ? 只需 5分?福地苑5200? 超大 ? 模，中 ? 两湾城品牌保 集 ·欧郡均价 6000元
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万科朗 ? 园置 ? 成都的梦想恰步在音韵与河韵的脉搏之中? 城市的延 ? ，通 ? 光 ? 大道，切 ? 繁 ? 与宁静? 以高度收 ?? 景，因个性成 ?? 景的核心? 精致 ? 密的 ?? ， ? 造出丰富精彩的空 ? 体 ?万科朗润园新城居生活理想321缘起 光华大道 ……当年走马锦城西曾为梅花醉如泥四十里路香不断青羊宫到浣花溪 — 陆游发现 —— 光华大道居住价值交通便捷： 风景迷人： 教育、体育完善： 商业配套日趋成熟： 产业发展趋势强劲： Part 2规划PlanPart 1区位AreaPart 3景观LandscapePart ４户型ShapePart 1 区位江安河首个 “中国人居环境金牌建设试点区 ”称号天府广场一环路二环路三环路光华大道温江方向青羊宫草堂浣花溪天鹅湖公园青羊绿洲公园江安河朗润园光华大道 —— 上风上水锦城西，拥有良好的自然景观资源新城西 —— 优越的城市关系与便利的交通公园原滩碧螺湖公园309 319 904交通金沙公交总站光华村天府广场一环路二环路三环路光华大道温江方向草堂小学泡小江安河朗润园 西财树德七中实验小学九中家乐福仁和春天乐宾家乐福光华大道 —— 教育配套完善，满足不同年龄段的教育需求购物 —— 15分钟生活圈，方便快捷，自然与繁华自然切换购物 教育天府广场一环路二环路三环路光华大道温江方向乐宾美食广场江安河朗润园 光华村餐饮街程豆花蓝草坪青田休闲娱乐休闲娱乐壅雅三房鱼凫国都温泉工人文化宫美食奥园国色天香舒肘子壅雅三房第四城光华大道实景图Part 2 规划极简是复杂思考的形式化结果， C-W-N围而不合，折板与退台鸣唱的正是建筑的主旋律围合与开放结合地块特点作成了围合与开放的社区 ……C： 多层洋房， 围合出亲密的邻里关系 W、 N： 高层电梯，开放出了更多的景观视野电梯宽景寓所： 33层楼的高度，周边的一切都成为家的风景让你拥有绝对的视野霸权多层院落洋房：万科专利户型，退出来的私享空间；以科学与 ?? 的双重姿 ?舒展迎接江安河畔河畔音乐建筑Part 3 景观设计为了你，我们只让一半的土地生长建筑高层建筑 1楼全部架空，作为交流空间为了你，我们只让一半的土地生长建筑中庭泳池 江安河入口休闲广场 无边际泳池 自然水景 +跌水景观 平台花园商业广场入口会客厅儿童活动区朗润园华丽转身，实景 8月 30日即将呈现Part 4 户型河景电梯n入户花园让你轻松过渡n客厅外带露台更显空间大气n餐厅、客厅分区明显，尽显居家气派n动静分区明晰，无动线干扰n正对江安河，开窗见景精品户型推荐 1：精品户型推荐 2：户型特点： 115平方米的三房户型，紧凑实用，赠送景观露台n赠送入户花园面积 19.8平方米。n赠送生活阳台 1.44平方米退台式花园洋房 I2型【 今年买房、今年入住 】特别提醒：文中价格仅供参考，欢迎现场咨询，将有额外的折扣 超值惊喜 等着您！惊喜价格第一步：n万客会重重优惠n特点：加入万客会 ,尽享折扣n万客会会员卡：ü蓝卡优惠 0.2% ü银卡优惠 0.5% ü金卡优惠 1% ü铂金卡优惠 1.5% n公积金贷款n特点：轻松实现购房理想n我们为助您实现置业梦想殚精竭虑 ,--支持异地公积金贷款 ,光华大道上独此一家惊喜价格第二步：惊喜价格第三步：n我们只为助您实现置业成都而考虑：n更多优惠 ,更多折扣n我们想您之所想n经理推荐特价房n一次性付款优惠 2%n以及更多 ……从梦想 ????? 2008入住万科朗 ? 园? 品牌 +服 ? +? 房 +? 位 +河景一步 ? 有，超高性价比只在此 ? 此刻 !2008主 ? 年??? 厚 守正筑? ? 中国房地 ?
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万科 ·魅力之城 洋房系 创作推广策略方案1从 “ 蜀都大道 ” 说起 ……土地属性产品特性 客户特征蜀都大道辅道的开通，让魅力之城和成都最主要的干线 —— 蜀都大道，建立了直接联系，这种联系某种程度上可以说是前无来者 ……＞＞＞天赐 “ 魅力 ” 机缘看看成都的中轴线＞＞＞成都东西和南北轴线，是城市主动脉，纵观南北轴线的人南路和人南路延线，国内房地产品牌汇聚，诸多大盘互为争锋。 其中以中海 “ 化零为整 ” 的 “ 城南核心圈 ” 最为突出，霸据城南之势已成。＞＞＞成都中轴 · 南北轴线与南北轴线形成鲜明对比是，成都东西轴线的蜀都大道，沿线土地供应量少，在售楼盘鲜见，而品牌大盘 …… 目前唯有蜀都大道东的万科魅力之城一枝独秀，奠定东西轴线的人居格局，与南北轴线相呼应。＞＞＞成都中轴 · 东西轴线谁在称霸成都的中轴？……“ 万科 ” 和 “ 中海 ” ，这二大中国房产巨头，占踞成都的一东一南，领舞城市横向与纵向二大中轴 ……＞＞＞来自媒体的声音不管是不是偶然，我们要让这张图示，成为一种认知的必然 ！万科魅力之城，深耕成都城东三年，占踞成都的东西向中轴线——“ 蜀都大道上的舒居大盘 ” 形象，荣膺之，无愧之。魅力 “ 洋房系 ” 攻略万科魅力之城 —— 发力蜀都大道东！2再说万科的专利 —— 洋房土地属性产品特性客户特征魅力之城已经积蓄了太久太多的势能，魅力的生活方式，和充满期待空间的造城前景，长久以来只能亲临现场才能够体验，而在线上的推广空间里，一直以来只有温情有余而霸气不足的柔性释放。同版块竞品以翡翠城为代表的 “ 城市资源 ” 性竞品，依托于城市化高端产品，成为分流客户的直接对手“ 跟随者 ” 竞争对手，推出和我们形态相似的产品，主要利用地段、价格的优势，从下至上抢占市场中海国际社区洋房产品：同样依托于强势品牌、城市级社区的近郊城市化高端产品。遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质 品牌 竞品环域竞品同质竞品在部分消费者眼中，万科魅力之城是一个三环路旁以小高层电梯为主的大盘，配套尚需陆续完善，价格较周边项目为高，消费者普遍对项目的 “ 高品价值 ” 的认识较弱。现在，到了该纠正偏差的时候 ……＞＞＞纠正项目的认识偏差洋房系的推出，让魅力之城在规模庞大的价值面上，在 “ 蜀都大道舒居大盘 ” 的平台资源上，终于拥有了一个点，能够脱颖而出的 “ 爆破点 ” !1、以高端 “ 洋房 ” 提升魅力形象，形成三年魅力推广的转折点；2、以多层低密产品，对 “ 舒居 ” 性能的有力实证；3、 以万科专利符号，强化产品的完美 “ 历炼和成熟 ” ； 4、丰富和拉升魅力之城的产品线，带动其他产品的推售进度。以洋房系为破局点，以点带面，顺势而为，是切实有效的推广之道。 !洋房系的产品形象脱胎于魅力之城，在对稀缺、血统等高端价值点释放的同时，和谐的人文社区、宽松的城市尺度、舒畅的生活享受这些价值点，仍然是能够全面覆盖 “ 小太阳之家，社会新锐 ” 等所有类型人群的共同渴望。只推洋房系，那么其他的常规产品呢？？洋房系，作为魅力之城的高端产品系，同时也作为万科耕作２０年的王牌产品，在魅力造城三年之际推出，集三年魅力所成，产品本身已具备巨大的产品优势，是 07年魅力绽放的焦点。充分释放魅力之城积蓄已久的势能，将势大力沉的钝器打磨成锋芒毕露的锐器，为 07年魅力之城的腾飞划出起点，才是洋房系肩负的真正使命。品牌血统论品牌大盘荣耀万科人文符号洋房专利历史低容 舒居生活２００有限数量配套陆续成熟公园景观资源同质阶层友邻北欧风情社区交流共享空间稀缺价值论 资源占有论 风情生活论＞＞＞洋房系产品价值体系洋房与客群的对位关系＞＞＞土地属性产品特性
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万科 的 本 土 化 ?践? 呈： 南 京万 科 房地 ? 股份 有 限公司?? 界定A.? 目定位 ? 断—— 地 ? 属性—— ? 品属性—— 推广方向地 ?性属? 目位于雨花区 ? 心 ? 城市 ? 郊，交通及生 活配套 ?? 便捷，将 ? 目定 ?? ?引型地 ? —— 以价格 ??? 大置 ? 范 ?位置： 雨 花区 秦 淮河 以 北、 宁 丹路 以西， 西 ?? 三 江学 院 ，南 面 ?? 西路生活配 套 ： ? 果 超市 、 世 ? ? ?、 ?? 市 ? 、 ? 心 ? 医 院 、春 江第一 幼儿园 、 春江 学 校、 三从 ? 目 ? 品 ? 划来看， ? 目 1期 ? 品是?? 市区小白 ? 的低 ? 价型楼 ? ，属于?引型 ? 品 —— ? 大客 ?? 射面12?品 属性口 占地： ? 4万 平米口 ? 建筑 面 ? ： ? 8万 平 米 口其中 1期 ? 2万 平米2期 ? 6万平米口 整体容 ? 率 ： 2.0口 ? 化率 ： 35%口 1期 ? 型 ： 90（ 两 房 ） 、 115（三房 推 广向方前 期推 广 一直 都 在 ? ? 通? 不 同的 主 ? 来 吸 引市 区小白 ? 客 ?[? 求城市距离]但片区非地 ? 沿 ? ，相 比地 ? 沿 ? 物 ???不 足推 广向方前 期推 广 一直 都 在 ? ? 通? 不 同的 主 ? 来 吸 引市 区小白 ? 客 ?[? 求舒适生活]但 ? 目 ? 模、地段和自 然条件支撑 ? 强推 广向方前 期推 广 一直 都 在 ? ? 通 ? 不 同的 主 ? 来 吸 引市 区 小白 ? 客 ?[? 求 ? 品特色]? 品 ???? 不明 ?， 客 ? 感知弱上 ? 建筑与片区形象存 在 ? 大差异?? 界定A.雨花台区下关区秦淮区目 ? 与 ? 状的差距推广主 ? 多次 ? 整似乎都 未能找准 ?目核心 ? 争力， ? 中客 ? 按 ? ，?期与 ?? 情况出 ? 了偏差区域 老南京人 新南京人?几 乎没 有 秦淮 区 的老 南京 人 客 ? ? 极 少秦 淮 区的 新 南京 人 客 ??几 乎没 有 下关 区 的老 南 京人 客 ??? 多的 雨 花台 区 的老 南 京人 客 ??? 界定A.口 区位：雨花区 ? 心 ? ，城市 ? 郊；口 配套： ? 果超市 ? ? 市 ? 、 ? 心? 医院、春 江第一幼儿园、春江学 校；口 交通： 88、 94、 111多条交通 ? 路。土 地属性口 占地： 4万平 米 口 ? 模： 8万平 米口 主力 ? 品： 90平 米 ?? 型两房， 115平 米 ??型三房；? 品口 市区客 ?? 主， 区 域内客 ???? 分析B.1.? 性 ? 知的 ? 角2.? 目的 ? 角3.市 ? 的 ? 角?知 ?角?下?村 拆迁 ?春 江 新城? 乱、?陵 园 、? ??民 工市?工 厂、? 境?劣[心理 ? 知 ? 低 ]? 心 ? 一直在 南 京人心中的心理 ? 知不高， ?? 区域是一个民工、陵园、拆迁 ? 混 ? 的地方 ? 目区 域 最早 就 是陵 园 聚集 区， 人口稀 少 ，后 来 迁入 部 分工 厂 ， 新建了 全 市最 大 的拆 迁 安置 房， 搬 ? 了 大 部分 拆 [心理距离 ? ]? 心 ? 在南京人心中属于城外，而且没有直达的公交系 ?? 心?秦 淮新河市中心将 ? 大道万科 ·金色城品宏 ? ·上水园江宁区万科 ·金域 ? 湾? 知角?? 目在 ? 城高 速 以外 ， 南京 人 ? ? ? 目 是出了
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? 天? 地市? 研? 部出品??月 ?-2月刊?? 9城 ? ——??2019年 2月 ?? 市 ? 概述土地市 ? ·本月土地供 ? 建面 ?? 22.83 万方，成交建面 ? 44.09 万方，成交楼面均价 710元 /㎡ ，供 求比 0.52， 本月土地市 ? 供小于求；市 ? 走 ? ·本月成交 ? 12.41万方，成交均价 5394元 /㎡ ， ? 比上月住宅成交量价均呈下滑 ??；?? 市 ?·开 ?? 目 4个，共 ? 推出住宅房源 690套，整体去化率 ? 低；·本月 ? 无新增 ? 售 ? 目 ， 3月 ?? 2个老 ?? 目加推；·已 ? 建待开 ?? 目 14个，合 ? 可建 ? 模 ? 165.34万方，后期存在一定 ? 争 ? 力；（本 ? 料 ? 供内部参考，不作 ? 事 ? 依据）1、 2月 ?? 整体市 ? 成交量价均呈下滑 ?? ，且本月开 ?? 目去化均 ? 差；2、 2月 ?? 主城区新增挂牌住宅土地 1宗，成交 6宗，本月土地市 ??? 活 ? ；3、春 ? 后 ?? 市 ? 推 ? 放 ? ，整体 ? 存量有所下降，市 ? 去化开始 ? 向去 ? 存 ? 段；???点2月成交市 ? 数据 ?? :? 比成交量价均有所下跌商品住宅成交套数： 1092套 ? 比 ： -29.55%同比： -31.19%商品住宅成交面 ? ： 12.41 万方 ? 比 ： -29.80%同比： -30.70%商品住宅成交均价 ： 5394 元 /㎡ ? 比 ： -3.53%同比 ： 12.98%数据来源： ? 天 ? 地数据平台、 ?? 房管网成交套 数 成交面 ? 成交均 价（本 ? 料 ? 供内部参考，不作 ? 事 ? 依据）01 土地市?（本 ? 料 ? 供内部参考，不作 ? 事 ? 依据）数据来源： ? 天 ? 地数据平台、中国土地市 ?网（本 ? 料 ? 供内部参考，不作 ? 事 ? 依据）注意：土地市 ??? 数据 ? 保留 ?? 主城区（ ? 宝、掇刀、漳河新区）住宅用地，重复挂牌土地 ? 以第一次挂牌 ??? 准。万 ㎡ 元 /㎡?? 市主城区住宅土地供求量价 ? 化走??? 土地市 ? ： 本月土地供 ? 建面 ?? 22.83 万方，成交建面 ? 44.09 万方，成交楼面均价 710元 /㎡ ，供 求比 0.52， 本月土地市 ? 供小于求；2017年 9月 -2019年 2月 ?? 市主城区土地供求 ? 化走 ?? （ ? 位：万 ㎡ ,元 /㎡）土地市 ? 市 ? 走 ? ?? 市?数据来源： ? 天 ? 地数据平台、中国土地市 ?网（本 ? 料 ? 供内部参考，不作 ? 事 ? 依据）序号 地 ?? 号 土地 用途 区域 地 ? 位置 ? 得人 ? 用地面 ?（ ㎡ ）? 划容 ?率可建 ?模（万方）起始价（ ? 元）成交价（万元）楼面地价（元 /㎡ ） 溢价率 成交日期1 ? 漳 ? 示（ 2019） 02号 住宅兼 商服 漳河新区 天 ? 路以 ? 、象山大 道以北 湖北洋丰逸居瑞景 置 ? 5.185612 3 725 11285.29 11285.29 725 0.00% 2019/2/122 ? 土网挂[2019]1号 住宅兼 商服 ? 宝区 象山一路以南、金 ? 路以 ? ?? 市金都置 ? 1.020727 5.2 948 5030 5030 948 0.00% 2019/2/283 ? 土网挂[2019]2号 住宅兼 商服 掇刀区 ? 宁大道以 ? ? 州市皓 ? 房地?1.403475 3 677 2850 2850 677 0.0
![[车位销售策略]万科地产·车位销售策略](https://img4.bbcyw.com/2019-10\13\0b892ec6-31c8-472a-9ddc-8a9b0e4fe35f/pic1.gif)
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金色 ? 域 ·? 位 ? 售 策略? 位 ? 售策略前提1. 与住宅 同 步 ? 售， 以住宅 ? 售 ? 主与住宅 ? 售同步，首批 ? 位推售 ? 即启 ?? 位 ? 售，但以 不影响住宅 ? 售 ? 首要原 ?2. ?? 一 期 ? 位 比 ? 1： 0.7? 目一 期 630? ，首 批 280套 ? 位，一批 ? 位 ? 221个3. 可直接 入 ?? 位 ? 占 ? 20％? ? 20％ ? 位可从 ? 梯 ? 直接入 ? ，另外 ? 80％需从楼体 ? 入园林，再 ? 入大堂，入 ? 通达性差壹 . ?? ? . ? 策 ?. ? 行市 ? 情况? 目名称 ? 位比 租售情况 ? 位价 ? 注尚都 1.16 自然 ? 售 9.8-12.8万 子母 ? 位 12.8万天悦 ? 庭 1.1 自然 ? 售 6-12万 子母 ? 位 12万御景湾 0.7 自然 ? 售 7.8万 ? 一价， 384个 ? 位全部推出圣淘沙 ? 园 0.8 自然 ? 售 7-14万 子母 ? 位 14万，分两期全部推出幸福海岸二期 0.92 自然 ? 售 9.8万 子母 ? 位 17.8万 ? 准 ?位 9.8万 ,? 注 :以上 ? 料来 自 于 ? 目 ?? 咨 ? 和 ? 往 ? ? ? 料 ,个 ? 数据可 能 存在 ? 差。?目前参 照 宝安 ? 目， ? 位 ? 理 方 式 以出租 或 自然 ? 售 ? 主；?金泓 ? 旋 城、 ? 晶国 ? 、富 通 城 、 山 ?? 庭 、金 域 豪庭 ? 位均 出 租 ? 主 ,月 租金 ? 200元 /月 ；?尚都、 天 悦 ? 庭 、御 景 湾、 圣 淘 沙 ? 园、 幸 福海 岸 二期 ? 位以 ? 售 ? 主 ， ? 准? 位的 售 价在 7-10万 左 右； 子 母 ? 位 12-18万宝安市 ? ? 位 租 金 200元 /月， 价 格 7-10万? 售案例? 目 推售 ? 售情况 ? 售分析御景湾住宅 496套 ， ? 位384个全部 推 出，且1? 可 ? ? 多个 ? 位2005年 11月 — 2006年 9月共 ? 售 29个 ? 位 ，价格 7.8万 /个（ ? 一价）? 40%左右的客 ? 无 ? ， ?? 位 的客 ? 主要 ??? 129平米以 上的宝安本地原居民；? 未 ? 外高 ? 宣 ? 售 ? 。尚都住宅 :1338套 ? 位:1560个推售 70%的 ? 位? 售周 期 一年 ， 价格分 ?? 9.8万 、 10.8万、12.8万（ 子 母 ? 位 ）——圣淘沙 ? 园住宅 :984套? 位 :? 800个 (地下 ) 所有 ? 位 全部 推出1? 可 ? ? 多个 ? 位；一 年半 ? 售 ? 90个 ? 位； 价格 ? 准 ? 位 7-10万 ； 少 量子母 ? 位 14万 左右? ? 售 ? 果与客 ? 群体有关。 ? 目的主力客 ? 群以无 ? 族 ? 主；? ? 位款全部一次性付款，按照 价表 95%折扣。? ? 位出 售以 70年 ? 位使 用 ? 租 ? 形 式 ?? ,在合 同 中均 有 ? 位 的 明确 ? 属；? 从宝安 中 心区 3个 典型 的 ? 位 ? 售 案例来 看， ? 售期多 超 ? 一 年 ， ? 售 ? 果 多 不理想；宝安 ? 位 自然 ? 售 周期一 年 左右 ， ? 售率 7％－ 11％客 ? 心理? 什么 要 ?? 位？“ 地面停 ? 位多的是，我干嘛要 ? ？ ”“ 宝安的地多得是，想停哪停哪， ??? 位啊？ ”“ ?? 位？那我宁可再 ??? 呢！ ”“ 我就租就可
![[车位推广案例]车位推广（中海·碧林湾案例）](https://img4.bbcyw.com/2019-10\13\a31e6879-ad0d-44a3-a0ca-e5ad0e1302af/pic1.gif)
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? 位推广（中海 ·碧林湾案例）和声事 ? 四部目?CONTNETS01 推售 概况 02 各 ? 段开 ? 及推 广 物料03 ? 位 推售 ??推售概况? 行本案至今（ 2016年 9月至 2017年 5月底），共 ?? 位开 ? 7次，目前已 ??? 8次加推， ?位 价格从均价 5.3W/个上 ? 至 ? 9W/个。三期一区及二区因与住宅捆 ? 开 ?? 售，去化率 ? 高。? 位去化情况 分区 已推个数 已售个数 剩余个数 去化率一期 1248 943 305 76%二期 604 151 453 25%三期一区 1149 1072 77 93%三期二区 397 369 28 93%八次加推价格上 ???一期四批次 ? 位推售推广 ? 求：直 ? 向客 ? 展示 ??? 位的 ?? 及 好 ?内容和形式 ： 租 ? 位 VS?? 位例 ? 南通当前 ? 位市 ? 情况和价位 ， 以租 ? 位价 格 和 ?? 位价格作 ? 比，直白的数据比 ? ， ? ?? 位 的省 心 和省 ? 更深入人心。内容特 点 :1.突出数字及 ? 惠，画面可适当 ? 造出 “? ”的 氛 ? ；2.微信前期推广以 ? 位 ? 点 ? 主，形式上 添 加卡 通 元素， ? 松 ?? 有 ? 客 ? 的共 ? 感。各 ? 段 ? 位推售及物料一期四批次 ? 位推售各 ? 段 ? 位推售及物料各 ? 段 ? 位推售及物料三期一区 ? 位推售推广 ? 求：与住宅 ? 售双 管 ? 下， 高 成交 率 的同 ? 完 成 ? 位 高去化 率。内容和形式 ： 刺激 /直 ?与三期二区住宅同期开 ? ，利用开 ? ?? ? 烈的 氛 ? ，配 合 ?? 物料，逼定客 ???? 位。内容特 点 :1.突出开 ?? 惠 ? 得，画面以开 ??? 主 配 以 ? 位 元素；2.直 ? 例 ??? 位 8大理由， ? 位 ? 点与本 案 ? 位 ? ? 相? 合，在 ? 客 ??? 位 ? 一目了然。各 ? 段 ? 位推售及物料一期五批次 ? 位推售推广 ? 求：? 告 ? 位 ? 筹，以 ? 停 ? 惠体 ?? ? 意向 ? ? 。内容和形式 ： ? 合 ?? /共 ? 感与气候 ?? 相 ? 合，站在有 ? 客 ? 角 度考 ? ，向 客 ? 展 ? 寒冬季 ? 里没有 ? 位的情况，引起 共 ? 。内容特 点 :1.突出寒冬季 ? ??? 安 家， 画 面以冬 天 和 ? 位 相互融 合；2.微信系列海 ? ，突出本次 ? 筹 ? 惠及 ? 停 体 ? ， 例 ? 冬 天停 ? 在外的 ?? 情况和意外，既 ? 得客 ? ? 同 感 也 ?? ? 景。一期五批次 ? 位推售各 ? 段 ? 位推售及物料一期五批次 ? 位推售各 ? 段 ? 位推售及物料各 ? 段 ? 位推售及物料一期五批次 ? 位推售推广 ? 求：? 告 ? 位开 ? ，以 ? 停 ? 惠体 ?? ? 意向 ? ? 。内容和形式 ： 直 ? /? 迫? 告即将开 ? ，席位有限，告知客 ? 开 ? 基 本 ? 售 信息。内容特 点 :1.突出 ? 位正减的急迫感，画面以 ? 色 ? 告 即将 开 ? ，渲 染 ?? 氛 ? ；2.前宣微信，以通知形式告知客 ? 开 ?? 惠 ? 得 和 基本信 息， ? 合 ? 位 ? 点逼定客 ??? 意 向 ；3.后宣微信，以 ? 售数据和 ??? 直接展 ? 开 ? ? ? 。一期五批次 ? 位推售各 ? 段 ? 位推售及物料一期五批次 ? 位推售各 ? 段 ? 位推售及物料一期五批次 ? 位推售各 ? 段 ? 位推售及物料各 ?
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文旅地产 资本的热度研究团队：观点指数研究院本报告导读：隐藏在文旅项目巨量投资背后的，是其越建越大的体量； 另一方面，特色小镇的投资则呈现出多点开花的局面，不仅各地区的建设如火如荼进行，业态类型也多种多样。摘要：? 文旅地产“大时代”2019年1-6月，以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资，新签约、开工项目104个，项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中，新签约项目83起，涉及投资金额6507.15 亿元；新启动开工项目21个，涉及投资总金额1794.8亿元。? 特色小镇依然是“香饽饽”从文旅地产新增投资项目类别上看，特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。今年1-6月，各地新签约、开工的特色小镇数量为59 个，占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%，在所有项目类别中占比最大。除此以外，签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额也达到4192.3亿元，占文旅地产投资项目总金额超过50%。? 中西部文旅投资热上半年，珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地区几乎占了1-6月新增文旅项目总投资的一半。2观 点 指 数 从住建部2 016年 公 布 首批 12 7 个 特 色 小 镇 名 单 开 始 ， 到面，大力发展旅游业上升为国家政策层面的基本方向；另一方面，2018年4月文化和旅游部正式挂牌， 消费升级带来的旅游经济成为拉文化和旅游的融合推动了全国范围轰轰烈烈的文旅投资，特色小镇、文旅综合体、度假区、主题乐园等一批文旅项目的建设在全国各地全面铺开。经过一段时间的推进，文旅地产的开发与投资呈现出明显的特点。房地产企业纷纷成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅，至目前，已有过半的百强房企布局，文旅投资的主体呈现多元化；特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后，多点开花，向着规范化、高质量方向发展；与此同时，以文旅综合体、特色小镇为代表的文旅项目则越建越大……本报告旨在通过对近半年文旅地产投资的观察，从不同层面、不同纬度进行剖析，抽丝剥茧，试图从中呈现一些文旅地产开发投资的细微面，及其固有规律，以供行业参考。文旅地产“大时代”文旅项目的投资和建设依然是各地方政府极力推进的部分。一方动地方经济很好的推动力。从各省份重点项目推进计划上看， 各地方政府对于发展文化旅游业的决心也可见一斑。据了解，在已公布的各省级行政单位重点项目计划中，文旅项目的投资都成为其中重要的板块。与此同时， 个别省份在2019年计划推进的重点文化旅游项目甚至达上千个， 计划投资总额最高达3000亿元。事实上，旅游消费日渐成为潮流， 人们日常工作之余追求精神的放松和心灵平衡。在这个基础上， 目的地旅游也进一步促进了游客对当地吃、喝、住、娱、购的需求，一些集合全方位消费需求的大型文旅项目的投资变得比以往更为平常。从目前开发投资情况来看，文旅地产项目的投资建设主要以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园等项目类型为主， 在旅游经济渐成热门的社会背景下，这些项目大体上满足了不同层次、不同群体对于旅游消费的需求。32019年1-6月，以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资， 新签约、开工项目104个，项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中，新签约项目83起，涉及投资金额6507.15亿元；新启动开工项目21个，涉及投资总金额1794.8 亿元。从单体项目投资金额上看，文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。今年1-6月新签约、开工文旅项目中，单体项目投资金额在50亿
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长租公寓 资产证券化渐进研究团队：观点指数研究院本报告导读：在“稳”的基调下，2019年以来长租公寓市场既没有了去年舆论的“大风大浪”，“暴雷”的消息也少有传出。不过由于还没有成熟的盈利定式，摸索阶段的整合在所难免。摘要：? 租购并举推进 租赁供应“续航”2017年至今，为了加快构建租购并举的住房体系，中央与地方出台了多项鼓励发展住房租赁市场的政策。租赁市场的开启与发展，成为激活房地产新周期的关键，也成为长效机制的重要组成部分。? 城市租金平稳中分化 长租产品多样探寻今年上半年，一线城市的住房租金总体平稳，平均住房租金为73.95元/ 平方米/月；租金波动幅度不大，单月环比增速最高为3%左右。即使是处于租房旺季的6月份，一线城市平均住房租金也为74.65元/平方米/月， 仅比1月份的72.65元/平方米/月增长了2.75%。不过，聚焦长租公寓市场，既要关注其价格，也要从微观层面关注其产品的类型。目前各城市长租公寓的主流户型仍为一居室（包括单房和一房一厅），且大部分户型面积在50平方米以下。? 多样融资中资产证券化渐进多样融资中资产证券化渐进尽管房地产市场的信贷调控持续，但银行与 监管机构对住房租赁的融资审批仍相对宽松。据相关数据统计，目前房 企在住房租赁领域，已通过银行渠道累计融资达千亿元；而部分长租公 寓 品 牌 ， 也 屡 受 资 本 的 青 睐 ， 资 本 风 口 仍 助 推 着 行 业 在 发 展 轨 道 上 前 行 。2观点指数 2018年下半年，长租公寓的发展犹如一条抛物线。在经历了一段时间的快速扩张之后， 业内的风险敞口逐渐被拉扯开来， 于是企业暴雷、租金上涨等事件一度将行业推向风口浪尖。进入2019年，政策的东风仍在，长租公寓各方主体在“规模”之外， 仍在探寻着自身的盈利模式。目前，尽管长租领域格局未定， 但企业之间已呈现出不一样的发展姿态。主体的性质与背景的差别，往往使得业态有着轻重资产之分，其布局、融资路途也不尽相同。总体来看，拥有规模优势的企业，在运营的过程中，在业内已拥有一定的话语权。面对“漫长”的收益周期，即使土地与资金的获取渠道渐次宽敞， 也会让部分企业知难而退、被迫撤离。但久而久之，最后生存下来并有所成长的，必将成为市场份额的占有者。这就是优胜劣汰自然法则的最终体现。租购并举推进 租赁供应“续航”2017年至今，为了加快构建租购并举的住房体系，中央与地方出台了多项鼓励发展住房租赁市场的政策。租赁市场的开启与发展，成为激活房地产新周期的关键， 也成为长效机制的重要组成部分。在今年的全国两会上，住建部部长王蒙徽表示，2019年将坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。政策的连续性与稳定性，依然给住房租赁领域注入了强心剂。与 此 同 时 ， 在 “稳 地 价 、 稳 房 价 、稳 预 期 ”的 基 调 下 ， 租 赁 市 场 也将 避 免 房 租 的 非 理 性 上 涨 。 正 如 1月 份 深 圳 市 政 协 《 深 圳 市 出 租屋 管 理 若 干 规 定 》 修 订 专 题 协 商会 就 提 到 ， 建 议 抑 制 “二 房 东 ”、“三房东”等扰乱正常租赁市场秩序现象，同时制定并严格执行房租上涨幅度的限制性条款。在规范租房价格的同时，各地的人才政策也往往从租房优惠入手。例如呼和浩特在4月份推出了人才新政，大学生享半价买房或公寓两年免租；南京也于5月份推出博士人才安居政策，提及公积金额度最高为100万元，租房也可享受租金优惠。城市人口的流入是租赁住房发展的支撑，人才政策的出台将进一步促进热点城市租赁住房领域的发展。3但房租的浮动部分受到市场供应关系的影
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中国在 ? 旅游度假行? 研究 ? 告2018年2?2018.5 iResearch Inc www.iresearch.com.cn摘要来源：艾瑞咨 ? 研究院自主研究 ? 制。出境游 市 ? 占比持 ? 提升，在 2017年达 54.0%；与此同 ? ，周 ? 游占比首次超 ?国 内游，主要原因在于假期的碎片化使得越来越多的用 ??? 短期周 ? 游玩。? 不同用 ? 需求的区分使得旅游度假的 ? 分品 ? 增多 ，促 ? 了 ? 品供 3中国在 ? 旅游市 ?? 展 ???? 1中国在 ? 旅游度假市 ? 分析 2中国在 ? 旅游度假市 ? 运 ? 指 ? 分析 3中国在 ? 旅游度假市 ? 案例分析 4中国在 ? 旅游度假市 ??? 分析 5中国在 ? 旅游市 ??模在 ? 旅游市 ?? 定增 ?2017年中国在 ? 旅游市 ? 交易 ? 模 ? 7384.1? 元 ， ? 2016年增 ? 了 25.1%。 从 2014年后 ， 在 ? 旅游市 ? 交易 ? 模的增速 持 ? 放 ? ， ?? 到 2020年增速将降低到 12.2%。 从渗透率来看 ， 2017年的在 ? 旅游渗透率达 13.3%， ? 2016年增 ?了 1.3中国在 ? 旅游行 ? 市 ??构64.4% 62.2% 61.7% 61.5% 61.3% 58.5% 58.5% 57.5%25.4% 24.3% 23.6% 22.4%20.1% 20.3% 20.1% 20.1%7.9% 10.4% 12.5% 13.8% 14.3%15.6% 16.6% 17.9%2.4% 3.0% 2.2% 2.3% 4.3% 5.7% 4.8% 4.6%2010 2中国在 ? 旅游 PC端流量数据分析PC端流量整体波 ? 幅度 ? 小艾瑞 ?? 数据 ? 示 ， 2017年中国在 ? 旅游行 ? PC端月度覆盖人数的主要波 ? 呈淡旺季分布 ， 其中 2月 ? 1月有 ? 大跌幅， 8 月 ? 全年峰 ? ， 达 1.3? 人 ， 9月开始回落到全年平均水平 。 艾瑞分析 ?? ， 由于 PC端覆盖人群 ?? 固定 ， 因此 PC端流量 全年波 ? 幅度 中国在 ? 旅游移 ? 端流量数据分析移 ? 端月度覆盖人数同比增 ?? 著 ， 假期效 ? 明 ?根据艾瑞 ?? 数据 ， 2017年 1-12月中国移 ? 在 ? 旅游服 ? 月度覆盖人数与 2016年同期相比呈整体增 ??? ， 并在 1月春 运期 ? 、 8-9月暑期以及 10月国 ? 黄金周期 ? 均呈 ? 超 25%的同比增 ? 率 。 艾瑞分析 ， ? 种 ? 化一方面代表着中国在中国在 ? 旅游流��数据分析26.1% 28.0% 32.8% 33.5% 32.4% 32.5% 32.6% 31.0% 28.1% 24.5% 26.4% 24.8%73.9% 72.0% 67.2% 66.5% 67.6% 67.5% 67.4% 69.0% 71.9% 75.5% 73.6% 75.2%移 ? 端 ?? 次数占比近七成艾瑞 ?? 数据 ? 示 ， 2017年中国在 ? 旅游9中国在 ? 旅游市 ?? 展 ???? 1中国在 ? 旅游度假市 ? 分析 2中国在 ? 旅游度假市 ? 运 ? 指 ? 分析 3中国在 ? 旅游度假市 ? 案例分析 4中国在 ? 旅游度假市 ??? 分析 5中国在 ? 旅游度假市 ? 定?来源：根据公开 ? 料及 ?? 内容整理而得。在 ? 旅游度假定 ? 及分 ?[在 ? 旅 游 ]在 ? 旅游是通 ? 互 ? 网 、 移 ? 互 ? 网及 ?? 呼叫中心等
