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中海地产工程策划管理手册正式版.pdf

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内容要点:
中海地产工程策划管理手册 中海地产集团发展管理部 2011 年 7 月 中海地产工程策划管理手册 目 录 序 .................................................................................................................................... 1?导读 .......................................... 6、精装修策划 ..................................................................................................... 46?7、专项策划 ............................................................................... 1 序 自从去年以来,集团发展部一直都在通过各种形式,在各处巡讲,除系统举办完整讲座,详细、整体、逻辑全面概括项目发展的各个流程、节点和重要步骤之外,还针对各个地区不同项目进行过多次专题辅导,同时我们依然不忘对集团所有新开工项目都进行了前期策划的评估,鼓励思考,提振势气,从而让这些新开工程都能顺利展开,实现了相比以前完全想象不到的速度,同时也通过实践使得所有发展业务线的气氛和面貌都焕然一新,取得 2 导读 随着中海地产发展规模不断扩张,发展速度不断加快,公司对工程管理业务线的要求也越来越高。工程实施作为整个房地产项目开发链条中的生产环节,承担着进度、质量、安全、成本各方面的压力,仅仅“按图施工”的思维已不能适应当前的形势。项目管理不单需要苦干、实干,更要会干、巧干!作为发展商,我们有目标、有各类资源、有各种限制,如何在这些条件下通过巧妙安排、合理推动,用最短的时间、最少的成本实现最好的质 3 第一部分:概论 1、项目概况 应当以图片说明项目所处地理位置、总占地面积、总建筑面积、拟建建筑形态(说明地下建筑形式和结构形式);精装修状况、土地购买时间、土地权益关系、合作方式、当前的规划设计、报建进展。 2、项目发展目标 2.1 进度目标 建议内控进度目标比集团批复的发展进度节点提前1-3个月,并在项目销售前根据项目进度重新检讨入伙节点的合理性,严格避免延期入伙的情况发生。入伙前,应预留 4 案例: 某项目地处城市繁华地带, 城管规定土方外运时间只能为夜间22:00-凌晨5:00。土方总工程量为20万立 方米。考虑到运输的特殊性,应安排多出口连续集中出土,按两个出口,每个出口每 小时出土10车计,需要3-4个月时间。考虑到最后收尾阶段效率大幅降低 ,甚至需要更长的时间。因此,项目策划时必须考虑该状况制定挖土工期 ,必要时重新考虑出口设置。 周边居民及单位状况。如周边存在居民小区 5 3.2 当地建筑行业调查 可以到当地建设主管部门咨询了解项目发展过程中哪些环节需要政府部门验收和审批。了解政府质监机构对工程质量有无特殊规定、当地常用地方标准、当地结构奖的评奖程序和申报时间。 了解哪些项目必须进行专家评审; 人防工程、节能工程、环保验收等专项验收有无特殊要求。 到当地相似类型工地了解当地承包商实力、劳动力来源和价格、主要建筑材料型号和价格、 建材市场供应情况等, 结合当地业 6 一个高效的组织架构应体现“目标到人”的原则,建议改良为以下模式: 说明: a. 每个项目应当由一位公司领导班子成员担任项目总监,协调公司资源并对项目的整体目标负责。 b. 项目结构工程师(技术负责人)的

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